ตอบทุกข้อสงสัย รีไฟแนนซ์บ้าน ลดภาระดอกเบี้ย

รีไฟแนนซ์บ้าน คือ อะไร

รีไฟแนนซ์บ้าน มักนิยมใช้ในวงการอสังหาฯ หมายถึง การกู้ยืมสินเชื่อก้อนใหม่จากธนาคารที่เราเป็นหนี้ผ่อนชำระอยู่เดิม หรือจะทำเรื่องกู้เงินจากธนาคารใหม่มาโปะหนี้ธนาคารเดิมก็ได้ ส่วนใหญ่จะใช้กับการผ่อนบ้าน คอนโดฯ เช่น กู้บ้าน 5 ล้าน จะผ่อน 10 ปี ผ่อนไปได้ 3 ปีแรก เกิดปัญหา หมุนเงินมาผ่อนไม่ทัน เลยยื่นเรื่อง ขอ รีไฟแนนซ์บ้าน กับธนาคารเดิม (หรือธนาคารใหม่ก็ได้) เพื่อให้ช่วยขยายระยะเวลาผ่อนที่เหลืออยู่ให้ยาวนานขึ้น  จะได้ผ่อนค่างวดน้อยลง พูดง่ายๆ คือ “ทำเรื่องกู้ใหม่อีกรอบ” เพื่อให้ได้ค่างวดและดอกเบี้ยที่)ถูกลงนั่นเอง

* สิ่งสำคัญที่ควรทราบ ก็คือ รีไฟแนนซ์บ้าน ไม่จำเป็นต้องรอให้ผ่อนไม่ไหวเสียก่อนถึงจะทำได้ แต่สามารถทำได้เรื่อยๆทุกรอบ 3 ปี(ข้อกำหนดจากธนาคาร) เพราะมีแรงจูงใจเรื่องอัตราดอกเบี้ยที่ถูกลงด้วย

รีไฟแนนซ์บ้าน ไปทำไม

โดยปกติทั่วไปแล้ว กลยุทธ์ในการลดดอกเบี้ย ก็คือ การเพิ่มเงินและจำนวนค่างวด แต่ก็มีอีกช่องทางหนึ่ง ที่ลูกหนี้นิยมใช้เป็นเทคนิคในการลดดอกเบี้ยกัน นั่นก็คือ การ รีไฟแนนซ์บ้าน (จริงๆ แล้วจะเรียก รีไฟแนนซ์ คอนโดฯ รีไฟแนนซ์ รถ ก็ได้ แล้วแต่สิ่งที่เรากำลังเป็นหนี้ผ่อนชำระอยู่) เพราะว่ามันช่วยลดอัตราดอกเบี้ย อีกทั้งยังช่วยเพิ่มระยะเวลากู้ เพื่อให้เราส่งค่างวดต่อเดือนได้น้อยลง (ผ่อนนานขึ้น)

*สิ่งสำคัญที่ควรทราบ ก็คือ อัตราดอกเบี้ยของทุกธนาคารจะราคาถูกแค่ 3 ปีแร กเท่านั้น เนื่องจากโปรโมชั่นของสินเชื่อบ้าน แต่หลังจากนั้นอัตราดอกเบี้ยจะแพงขึ้นเป็นเท่าตัว(จริงๆ แล้วนั่นคือ อัตราปกติ) ลูกค้าจึงใช้วิธีเปลี่ยนย้ายธนาคารไปหาเจ้าที่มีดอกเบี้ยต่ำกว่า โดยการ รีไฟแนนซ์บ้าน (แบบไม่กู้เพิ่ม)นั่นเอง

รีไฟแนนซ์บ้าน สิ่งที่ต้องรู้

1. รีไฟแนนซ์บ้าน ต้องรู้นโยบายของแต่ละธนาคาร และข้อกฏหมายด้านการเงินให้ชัดเจน อาทิเช่น (โปรโมชั่น)ดอกเบี้ยใน 3 ปีแรก อัตราดอกเบี้ยประเภท MLR และ MRR เงื่อนไขของแต่ละธนาคารว่าให้กู้ได้ร้อยละเท่าไหร่ของราคาประเมิน เป็นต้น

2. รีไฟแนนซ์บ้าน ต้องรู้ค่าใช้จ่ายโดยรวมทั้งหมด ยิ่งเคาะเป็นตัวเลขในอนาคตล่วงหน้าได้ละเอียดเท่าไหร่ ยิ่งมีผลประโยชน์เรามากเท่านั้น ซึ่งโดยทั่วไปนั้น ในเว็บไซด์ของแต่ละธนาคาร จะมีโปรแกรมคำนวณค่าใช้จ่าย คอยบริการลูกค้าอยู่แล้ว

• ถ้า รีไฟแนนซ์บ้าน กับธนาคารเดิมโดยที่ยังไม่ครบกำหนด 3 ปี จะมีค่าปรับประมาณ 0-3 เปอร์เซ็นต์ ของวงเงินกู้
• อัตราดอกเบี้ย MLR ของแต่ละธนาคาร โดยปกติอยู่ที่อัตราเฉลี่ยร้อยละ 7
• ค่าประเมินราคาทรัพย์สิน ของแต่ละธนาคารไม่เท่ากัน (ร้อยละ 0.25 – 2) บางกรณีที่ รีไฟแนนซ์บ้าน กับธนาคารเดิมอาจไม่ต้องเสียค่าประเมินนี้
• ค่าธรรมเนียมในการปล่อยกู้ ธนาคารส่วนใหญ่จะคิดประมาณ 0 – 3% ของวงเงินกู้ บางแห่งไม่คิด
• ค่าอากรแสตมป์ คิดเท่ากันทุกธนาคาร 0.05 เปอร์เซ็นต์ ของวงเงินกู้ใหม่
• ค่าจำนองที่ดิน คิดเป็น 1 เปอร์เซ็นต์ ของวงเงินที่ขอกู้ เท่ากันทุกธนาคาร จ่ายให้กับกรมที่ดิน และไม่ต้องจ่ายหาก รีไฟแนนซ์บ้าน กับธนาคารเดิม
• ค่าทำประกัน หรือค่าบริการอื่นๆ แล้วแต่นโยบายของธนาคาร ส่วนใหญ่จะใช้คำว่า “ค่าประกันอัคคีภัย"

*สิ่งสำคัญที่ควรทราบ ก็คือ ค่าใช้จ่ายในการรีไฟแนนซ์ทั้งหมดเฉลี่ยจะอยู่ที่ประมาณ 2.3% โดยเฉลี่ยและอาจสูงได้ถึง 4.3% ของวงเงินที่รีไฟแนนซ์ในบางกรณี เราสามารถประหยัดค่าธรรมเนียมในการจำนอง (1%) ได้ถ้ารีไฟแนนซ์กับที่เดิม ค่าใช้จ่ายบางข้อเป็นค่าคงที่เท่ากันทุกธนาคาร และบางข้อคิดเป็นมูลค่าน้อยมากเมื่อเทียบกับข้ออื่น ไม่ควรเอามาใช้เป็นปัจจัย

3. รีไฟแนนซ์บ้าน ต้องรู้เอกสารสำคัญทั้งหมดที่ใช้ในการยื่นว่ามีอะไรบ้าง

• เอกสารที่แสดงข้อมูลทั่วไปของตนเอง เช่น สำเนาบัตรประชาชน/สำเนาทะเบียนบ้าน พร้อมฉบับจริง
• ใบรับรองเงินเดือน หรือ หนังสือผ่านสิทธิสวัสดิการข้อตกลง และนำสลิปเงินเดือนหรือหลักฐานการรับรองเงินเดือนปัจจุบัน 3 เดือน ย้อนหลังมาแสดง โดยเอกสารในข้อนี้ทุกอย่าง ขอฉบับจริงทั้งสิ้น
• หาก รีไฟแนนซ์บ้าน แบบไถ่ถอน ให้นำใบเสร็จการผ่อนชำระย้อนหลัง 24 เดือน มาด้วย
• สำเนาบัญชีเงินฝากแสดงรายการย้อนหลัง 6 เดือน และหลักฐานแสดงฐานะการเงินอื่น ๆ พร้อมฉบับจริง หรือ Statement พร้อมเซ็นต์รับรอง
• กรณีประกอบอาชีพส่วนตัว นำสำเนาใบประกอบวิชาชีพ หรือ ใบอนุญาตประกอบการ มาด้วย
• กรณีประกอบธุรกิจ นำสำเนาทะเบียนการค้า หรือทะเบียนบริษัท หรือทะเบียนห้างหุ้นส่วนฯ พร้อมยื่นหลักฐานการเสียภาษีเงินได้ แนบใบเสร็จตัวจริงจากกรมสรรพากร ย้อนหลัง 6 เดือน มาด้วย (อย่าลืมรูปถ่ายกิจการ จำนวน 3-4 รูป)
• สำเนาโฉนดที่ดิน/นส.3ก/หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด/อช.2(2ชุด) พร้อมรับรองจาก สนง.ที่ดิน

4. รีไฟแนนซ์บ้าน ต้องรู้ขั้นตอนโดยภาพรวมทั้งหมดว่าจะต้องทำอะไรบ้าง ในที่นี้ขอยกตัวอย่าง ขั้นตอนของการ รีไฟแนนซ์บ้าน ผ่านธนาคารใหม่ ดังนี้

• ติดต่อขอเอกสารสรุปยอดหนี้เงินกู้กับธนาคารเก่า (อาจจะมีค่าใช้จ่าย แล้วแต่นโยบายของแต่ละธนาคาร)
• นำเอกสารสรุปยอดหนี้ที่ได้มา ไปยื่นเพื่อทำเรื่องกู้กับธนาคารแห่งใหม่ที่เราคิดพิจารณามาดีแล้ว ว่าธนาคารแห่งนี้เหมาะสมที่จะ รีไฟแนนซ์บ้าน ซึ่งขอแนะนำว่าให้ยื่นหลายๆ แห่งพร้อมกัน เนื่องจากแต่ละธนาคารจะใช้เวลาดำเนินการไม่เท่ากัน เราต้องเพิ่มตัวเลือกไว้เป็นช่องทางของเรา
• ทางธนาคารจะส่งเจ้าหน้าที่มาประเมินทรัพย์สินของเรา ในขั้นตอนนี้จะคล้ายกันกับตอนที่ยื่นกู้ครั้งแรก
• ถ้าทำเรื่องผ่านการอนุมัติ ให้ติดต่อไปยังธนาคารเก่าที่เป็นเจ้าหนี้เดิมของเรา สำหรับการนัดวันไถ่ถอนที่สำนักงานที่ดินธนาคารเดิมจะสรุปยอดหนี้ให้อีก 1 ครั้ง พร้อมทั้งบอกชื่อผู้รับมอบอำนาจของทางธนาคารซึ่งจะไปทำนิติกรรมที่สำนักงานที่ดิน เราต้องแจ้งยอดหนี้ เป็นเงินต้นกับดอกเบี้ยจนถึงวันไถ่ถอนแก่ธนาคารแห่งใหม่ที่เราไปกู้
• ติดต่อไปยังธนาคารใหม่ นัดวันทำสัญญา+โอนทรัพย์ ที่ใช้จำนองโดยต้องเป็นวันเดียวกับที่นัดกับธนาคารเดิมไว้
• ทำเรื่องโอนที่ สำนักงานที่ดินในเขตที่ของเราตั้งอยู่ ชำระเงินและค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ให้เรียบร้อย บางธนาคารอาจจะนำสัญญาไปให้เราเซ็นที่สำนักงานที่ดิน หรือที่สาขา ถ้ามียอดกู้สูงกว่าค่าไถ่ถอน ธนาคารใหม่จะออกเช็คให้เรา 2 ใบ จ่ายให้กับธนาคารเก่า และให้เราเมื่อชำระค่าต่างๆเรียบร้อยแล้ว แล้วก็มอบโฉนดที่ได้มาจากสำนักงานที่ดินให้กับธนาคารแห่งใหม่ที่เราเพิ่งจะเป็นหนี้ อันเป็นการเสร็จสิ้นการโอน

*  สิ่งสำคัญที่ควรทราบ ก็คือ ภาระหนี้สินส่วนใหญ่เป็นภาระในระยะยาวทั้งสิ้น ซึ่ง กุญแจ สำคัญที่สุด คือ อัตราดอกเบี้ย ถ้าในตลอดอายุสัญญาผ่อนบ้านของเรา อัตราดอกเบี้ยไม่ได้เป็นแบบคงที่ เราควรหมั่นเช็คอัตราดอกเบี้ยจากท้องตลาด ทั้งในขณะปัจจุบัน และ แนวโน้มในอนาคต อีก 2-3 ปีข้างหน้าเป็นอย่างต่ำ ว่าอัตราดอกเบี้ยจะเป็นเช่นไรเพราะถ้าหากมีแนวโน้มสูงขึ้นมากๆ การ รีไฟแนนซ์บ้าน ถึงจะมีค่าปรับในการรีไฟแนนซ์ก่อนกำหนด บางครั้งก็คุ้มค่าแล้ว

สิ่งสำคัญที่สุดในการ รีไฟแนนซ์บ้าน ไม่ใช่เพียงแค่การศึกษาข้อมูล หรือขั้นตอน นโยบายต่างๆ ของแต่ละธนาคารเท่านั้น เนื่องจากปัจจัยดังกล่าวล้วนเป็นข้อมูลที่เปิดเผย สามารถเข้าถึงแหล่งค้นหาได้ทั่วไป แต่เป็นการมองดูปัจจัยรอบด้านของตนเอง ไม่ว่าจะเป็น รายได้ประจำ เงินเก็บ กำลังทรัพย์ แนวโน้มทางการเงิน แนวโน้มหน้าที่การงาน จนไปถึงการคำนวณความสามารถในการผ่อนค่างวดของตน ดอกเบี้ยเท่าไหร่ผ่อนไหว ผ่อนไม่ไหว นานกี่ปี ที่กล่าวมาล้วนเป็นสิ่งสำคัญที่สุด ในการ รีไฟแนนซ์บ้าน เพราะ รีไฟแนนซ์บ้าน จะคุ้มค่าหรือไม่นั้น ต้องคำนวณจากตนเองทั้งสิ้น ข้อมูลหรือความเห็นต่างๆ ในโลกออนไลน์เป็นเพียงเครื่องช่วยประกอบการตัดสินใจ ส่วนเรื่องสถานะทางการเงินนั้น เป็นเรื่องของแต่ละบุคคลที่ต้องตัดสินใจเอง

ขอบคุณข้อมูลจาก bkkcitismart.com