ช็อก ราคาที่ดิน แพงเว่อร์ทำเลรถไฟฟ้าต่อขยายพุ่ง 10-30% 

เมื่อราคาที่ดินแพงลิบลิ่ว ทำเลรถไฟฟ้านานาที่ซื้อขายกันตารางวาละ 1.9 ล้านบาท กลายเป็นข่าวช็อก เมื่อต้นทุนต้นน้ำแพงกระฉูดขนาดนี้ ทิศทางการพัฒนาจะไปทางไหน น่าหาคำตอบ ที่ดินในเมืองเหลือน้อย

"ประชาชาติธุรกิจ" ได้สอบถาม ดีเวลอปเปอร์ บริษัทที่ปรึกษาการลงทุน และสมาคมนายหน้าอสังหาฯ ต่างกล่าวตรงกันว่า สาเหตุราคาที่ดินพุ่งไม่หยุดมาจาก 1.ความเจริญเมื่อรถไฟฟ้าไปถึง 2.ที่ดินในเมืองลดลงเรื่อย ๆ และ 3.ยิ่งแปลงสวย ๆ ราคายิ่งแพง

"สมศักดิ์ มุนีพีระกุล" นายกสมาคมนายหน้าอสังหาฯระบุว่า ปรากฏการณ์ราคาที่ดินแพงเกินมาจาก "ดีมานด์" และ "ซัพพลาย" เช่น ที่ดินติดถนนสุขุมวิทช่วงพระโขนง-แยกบางนา บางแปลงตั้งราคาขายไว้สูงถึงตารางวาละ 6-8 แสนบาทแล้ว

วุฒากาศวาละ 2-4 แสน

ขณะที่ราคาที่ดินตามแนวรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายพบว่า สายสีเขียวไปฝั่งธนบุรีช่วง "วงเวียนใหญ่-บางหว้า" ซึ่งรถไฟฟ้าเปิดบริการไปเมื่อปลายปีที่ผ่านมาดีดตัวขึ้นสูงกว่าทำเลอื่นจนน่าตกใจ โดยเฉพาะสถานีบีทีเอสวงเวียนใหญ่ ปัจจุบันเสนอขายตารางวาละ 3.5-8 แสนบาท ขึ้นอยู่กับความสวยของแปลงที่ดิน ถัดมาคือสถานี บีทีเอสตลาดพลูใกล้ห้างเดอะมอลล์ท่าพระ สถานีวุฒากาศ และสถานีบางหว้า ปัจจุบันประกาศขายกันตารางวาละ 2-4 แสนบาท เท่ากับขยับขึ้นจากปีก่อนถึง 20%

ยิ่งโซนวุฒากาศราคาพุ่งขึ้นเร็วมาก เพราะผังเมืองกำหนดให้เป็นพื้นที่ที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก-สีน้ำตาล ดังนั้น ช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมาจึงมีโครงการใหม่ผุดเยอะ

รถไฟฟ้าตัวดันราคารถไฟฟ้าที่กำลังก่อสร้างทั้ง 4 สาย ได้แก่ สายสีม่วง บางซื่อ-บางใหญ่ สายสีน้ำเงิน 2 ช่วง คือ บางซื่อ-ท่าพระ และหัวลำโพงบางแค สายสีเขียว แบริ่ง-สมุทรปราการ และสายสีแดง บางซื่อ-รังสิต คือปัจจัยที่ทำให้ราคาขยับขึ้นไม่หยุด

"ศุภโชค ปัญจทรัพย์" กรรมการผู้จัดการ บริษัท รื่นฤดี ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด กล่าวว่า แม้เศรษฐกิจชะลอตัวแต่เจ้าของที่ดินไม่ปรับลดราคาลงเลย ย่านรัตนาธิเบศร์ขายตารางวาละ 2.5-3 แสนบาท ซึ่งแพงมาก ขึ้นจากปีก่อนถึง 20% หากย้อนหลังไป 3 ปี เฉลี่ยปรับขึ้นถึง 100-120%

ส่วนที่ดินติดถนนกรุงเทพฯ-นนทบุรี ขายตารางวาละ 2.5-3 แสนบาท ปรับขึ้นจาก 2-3 ปีก่อน 60-70% ขณะที่สายสีน้ำเงินทั้ง 2 ช่วง โซนที่ขึ้นราคาเร็วมากคือ จรัญสนิทวงศ์ และเพชรเกษม การหาซื้อที่ทำคอนโดฯค่อนข้างยาก ปัจจุบันราคาตารางวาละ 2-3 แสนบาท บางค่ายซื้อที่ติดถนนจรัญฯใกล้แยกบางพลัด ในราคาตารางวาละกว่า 2 แสนบาท ซึ่งแพงเกินไป

สายสีเขียวส่วนต่อขยายจากแบริ่ง ได้ซื้อขายกันที่ตารางวาละ 2 แสน หรือสถานีปลายทางเคหะสมุทรปราการ ซื้อขายที่ 50,000-70,000 บาท ขยับขึ้น 10-20%

สายสีแดงจากบางซื่อ-รังสิต เนื่องจากวิ่งออกนอกเมืองราคาที่ดินรอบ ๆ จึงยังไม่ขึ้นราคามากนัก เช่น ช่วงหลักสี่ ปัจจุบันตารางวาละ 1-1.5 แสนบาท ดอนเมือง 70,000-1.5 แสนบาท รังสิต 50,000-60,000 บาท ย่านนี้ราคาขยับขึ้นจากปีก่อน 5-10% เป็นส่วนใหญ่

ที่มองข้ามไม่ได้คือโซนมีนบุรี-แคราย แม้ยังไม่เริ่มเปิดประมูลแต่ราคาก็ขยับรับหน้ากันไปแล้ว ปัจจุบันโซนมีนบุรีตารางวาละ 50,000-60,000 บาท ขยับขึ้นจากปีก่อน 5% แต่ที่ฮอตมากคือโซนแครายและปากเกร็ด แหล่งคอนโดฯน้องใหม่ที่ทยอยเปิดตัวกันมากขึ้น ราคาที่ดินปัจจุบันตกตารางวาละ 1.5-2 แสนบาท ขยับขึ้นจากปีก่อน 10%

ทั้งหมดเป็นความเคลื่อนไหวของ "ราคาที่ดิน" ตามแนวรถไฟฟ้าสายใหม่ ซึ่งประเมินกันว่าหากรถไฟฟ้าสายสีม่วงและสีน้ำเงินสร้างเสร็จในปี 2559-2560 ราคาที่ดินอาจติดจรวดถึงตารางวาละ 3.5-4 แสนบาท

เมื่อถึงเวลานั้น ไม่ใช่แค่นักพัฒนาโครงการเท่านั้นจะนอนก่ายหน้าผาก

แต่คนที่คิดจะซื้อบ้านอาจหยุดหรือชะลอการซื้อไว้ เพราะสู้ราคาไม่ไหว ในที่สุดผู้บริโภคตลาดแมสกลุ่มใหญ่ก็จะหันกลับไปใช้วิถีเดิม ๆ

นั่นคือ การพึ่งพาตลาดเช่ารายเดือนเหมือนเมื่อ 10 ปีก่อนก็เป็นไปได้

ที่มา : หนังสือพิมพ์ประชาชาติธุรกิจ