กฎหมายที่เกี่ยวข้อง กับการสร้างบ้าน

ความแตกต่างระหว่างการซื้อบ้านจัดสรร กับการซื้อบ้านจากบริษัทรับสร้างบ้าน

การซื้อบ้านจัดสรร

เป็นกรณีที่มีกลุ่มผู้ลงทุนจัดทำโครงการสร้างบ้านเป็นลักษณะหมู่บ้านตามที่เราเห็นกันตามถนนหนทางตัดใหม่มากมาย โดยทางผู้ลงทุนจะลงทุนซื้อที่ดินตามทำเลต่างๆที่ประชาชนทั่วไปมีความสนใจ มีความสะดวกสบายเพื่อเป็นจุดขายของโครงการ โดยจะมีแบบบ้านให้เลือกตามแบบที่โครงการมี โดยผู้ที่ต้องการซื้อบ้านต้องทำสัญญาซื้อขายบ้านพร้อมที่ดินหรือแยกซื้อระหว่างที่ดินกับตัวบ้านต่างหาก ซึ่งแล้วแต่ละโครงการ

การซื้อบ้านจากบริษัทรับสร้างบ้าน

กรณีที่แท้จริงแล้วเป็นการว่าจ้างให้บริษัททำการก่อสร้างบ้าน เพราะตามวัตถุประสงค์แล้ว บริษัทจะรับสร้างบ้านบนที่ดินที่ลูกค้ามีสิทธิเป็นเจ้าของไม่ว่าที่จะดินจะอยู่ ณ บริเวณใด บริษัทก็จะตามไปสร้างให้ โดยบริษัทมีแบบบ้านให้เลือกมากมาย หรือแล้วแต่ลูกค้าจะต้องการ พร้อมกับรับออกแบบบ้านที่จะก่อสร้าง รับตกแต่งภายใน และหาสินเชื่อให้แก่ลูกค้าโดยผู้ที่ต้องการสร้างบ้านต้องทำสัญญาจ้างเหมาก่อสร้างกับบริษัทรับสร้างบ้านก่อน

กฎหมายเกี่ยวกับการสร้างบ้านเบื้องต้น สำหรับผู้ที่ต้องการสร้างบ้าน มีดังนี้

กฎหมายที่เกี่ยวข้อง เช่น พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ.2522 แก้ไขเพิ่มเติม พ.ศ.2534,2542 และ 2543 , ระเบียบกรุงเทพมหานคร,เทศบัญญัติต่าง ๆ ที่เกี่ยวข้อง รวมถึงพระราชบัญญัติจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 ที่เห็นว่ากฎหมายบางส่วนเป็นประโยชน์กับท่านที่ต้องการปลูกสร้างบ้านในที่ดินของตนเองโดยสรุปได้ดังนี้ (ตามกฎกระทรวงฉบับที่ 55 ออกตามความในพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ.2522 อาคารตามกฎหมายหมายถึง ตึก บ้าน เรือน โรง ร้าน แพ คลังสินค้า สำนักงาน และสิ่งที่สร้างขี้นอย่างอื่น ซึ่งบุคคลอาจเข้าอยู่หรือใช้สอยได้

ถ้าต้องการจะสร้างบ้าน :

อันดับแรกจะต้องขออนุญาตเจ้าพนักงานท้องถิ่น และเจ้าพนักงานท้องถิ่นจะต้องมีคำสั่งอนุญาตก่อนจึงจะปลูกสร้างบ้านได้ รายละเอียดการดำเนินการ บริษัทรับสร้างบ้านส่วนใหญ่จะเป็นผู้ดำเนินการให้อยู่แล้ว

กรณีปลูกสร้างบ้านแฝด :

กฎหมายกำหนดให้ต้องมีที่ว่างด้านหน้า และด้านหลังระหว่างรั้วหรือแนวรั้ว หรือแนวเขตที่ดินกับผนังอาคารกว้างไม่น้อยกว่า 3 เมตร และ 2 เมตร ตามลำดับ และมีที่ว่างด้านข้างกว้างไม่น้อยกว่า  2 เมตร (ข้อ 37)

1. อาคารที่ปลูกสร้างใกล้ถนนสาธารณะ : ที่มีความกว้างไม่น้อยกว่า 6 เมตร ให้ร่นแนวอาคาร ห่างจากกึ่งกลางถนนสาธารณะอย่างน้อย 3 เมตร (ข้อ 41 วรรค 1)
2. รั้วหรือกำแพงที่สร้างบ้านติดกับสาธารณะ : จะสร้างสูงได้ไม่เกิน 3 เมตร วัดจากระดับทางเท้า หรือถนนสาธารณะ (ข้อ 47)
3. การปลูกสร้างอาคารที่มีหน้าต่าง ประตู ช่องระบายอากาศหรือช่องแสง หรือระเบียง : ต้องมีระยะห่างจากแนวเขตที่ดินดังนี้

•  
  • อาคารที่มีความสูงไม่เกิน 9 เมตร ผนังหรือระเบียงต้องห่างจากเขตที่ดิน ไม่น้อยกว่า 2 เมตร
  • อาคารที่มีความสูงเกิน 9 เมตร แต่ไม่ถึง 23 เมตร ผนังหรือระเบียงต้องห่างจากแนวเขตที่ดินไม่น้อยกว่า 3 เมตร กรณีไม่สามารถปลูกสร้างอาคารร่นระยะห่างตามข้อ(5.1) หรือ (5.2) ได้ ต้องให้ผนังอาคารห่างจากเขตที่ดินไม่น้อยกว่า 50 ซม. แต่จะต้องก่อสร้างเป็นผนังทึบ ในกรณีก่อสร้างชิดแนวเขตที่ดิน ต้องได้รับความยินยอม เป็นหนังสือจากเจ้าของที่ดินข้างเคียงด้านนั้นด้วย (ข้อ 50)

สำหรับผู้ที่ซื้อที่ดินเปล่าเพื่อจะทำการปลูกสร้างบ้านเองนั้น อาจพบปัญหาที่ดินต่ำกว่าระดับถนน หรือบ้านข้างเคียง หรือพบปัญหาไม่มีที่ระบายน้ำ เจ้าของที่ดินจะดำเนินการถมที่ดินขึ้นเพื่อป้องกันน้ำขังหรือขุดดินทำทางน้ำในบ้านของตนเองได้ แต่ทั้งนี้ต้องกระทำภายใต้กฎหมาย คือ พระราชบัญญัติการขุดดิน และการถมดิน พ.ศ.2543 พอจะนำเสนอโดยสังเขปดังนี้

มาตรา 17  ผู้ใดประสงค์จะทำการขุดดิน โดยมีความลึกจากระดับพื้นดินเกิน 3 เมตร หรือมีพื้นที่ปากบ่อดินเกิน 10,000 ตารางเมตร หรือมีความลึกหรือพื้นที่ตามที่เจ้าพนักงานท้องถิ่นประกาศกำหนด ให้แจ้งต่อเจ้าพนักงานท้องถิ่นตามแบบที่เจ้าพนักงานท้องถิ่นกำหนด

มาตรา 24   การขุดดินโดยมีความลึกจากระดับพื้นดินไม่เกิน 3 เมตร เมื่อจะขุดใกล้แนวที่ดินของผู้อื่นในระยะน้อยกว่าสองเท่าของความลึกของที่ดินที่จะขุดดิน ต้องจัดการป้องกันการพังทลายของดิน ตามวิสัยที่ควรกระทำ

มาตรา 26  ผู้ใดประสงค์จะทำการถมดินโดยมีความสูงของเนินดิน  เกินกว่าระดับที่ดินต่างข้าวของที่อยู่ข้างเคียง และมีพื้นที่ตามที่เจ้าพนักงานท้องถิ่น ประกาศกำหนดจัดต้องมีการระบายน้ำเพียงพอที่จะไม่ก่อให้เกิดความเดือดร้อนแก่เจ้าของที่ดินที่อยู่ข้างเคียงหรือบุคคลอื่น พื้นที่ที่เจ้าพนักงานท้องถิ่นประกาศตามวรรคหนึ่งต้องไม่เกินสองพันตารางเมตร

ขอบคุณแหล่งข้อมูลจาก : srangsookjai