เล็งผุดศูนย์กลางศก.ครบวงจร 

 
นายอิทธิพล   ปภาวสิทธิ์   รองผู้ว่าการการรถไฟแห่งประเทศไทย(ร.ฟ.ท.) เปิดเผยว่า ขณะนี้กำลังเร่งศึกษาแผนการพัฒนาโครงการสถานีแม่น้ำบนพื้นที่ 277 ไร่ ย่านคลองเตย-พระราม 3  ที่การรถไฟฯ ต้องการพัฒนาพื้นที่สถานีแม่น้ำให้เป็นย่านเศรษฐกิจแห่งใหม่ในอนาคต  เนื่องจากเห็นว่าพื้นที่ดังกล่าวมีศักยภาพพร้อมที่จะพัฒนาให้เป็นศูนย์ธุรกิจกลางเมืองที่สมบูรณ์แบบ โดยเฉพาะมีพื้นที่ริมแม่น้ำเจ้าพระยาที่มีความยาวกว่า 1,400 เมตร ที่ทำให้พัฒนาได้หลากหลายรูปแบบและมีการเชื่อมโยงระบบคมนาคมที่สมบูรณ์แบบทั้ง ทางเรือ ทางน้ำ รถไฟ รถบริการสาธารณะที่เชื่อมโยงกับรถไฟฟ้าที่สมบูรณ์แบบในอนาคต

 
ทั้งนี้ ร.ฟ.ท.ได้ว่าจ้างสถาบันเทคโนโลยีพระจอมเกล้าเจ้าคุณทหารลาดกระบัง(สจล.)เป็นเงิน 19 ล้านบาทเพื่อศึกษา และออกแบบความเหมาะสม  เป็นไปตามนโยบายการบริหารจัดการทรัพย์สินของการรถไฟฯให้เกิดประโยชน์สูงสุดและนำรายได้กลับคืนสู่องค์กรได้มีการแบ่งพื้นที่ออกเป็น 16  แปลง  (ดูแผนที่ประกอบ) ภายใต้แนวคิดที่จะสร้างเป็น เอ็กซ์พีเรียนซ์ รีเทล หรือกลยุทธ์การสร้างประสบการณ์แปลกใหม่ในชีวิตที่ยาวที่สุดในภูมิภาคอาเซียนประกอบด้วย โรงแรมหรู ที่พักอาศัยริมแม่น้ำเจ้าพระยา  อาคารสำนักงาน ศูนย์การค้า แหล่งท่องเที่ยว ตลอดจนถึงท่าเรือยอชต์ เพื่อรองรับนักธุรกิจต่างชาติและคนไทย พร้อมสิ่งอำนวยความสะดวกสบายครบครัน

รองผู้ว่าการ ร.ฟ.ท. ยังกล่าวอีกว่า จะสร้างเป็นกลุ่มอาคารสีเขียวให้สอดคล้องกับวังกะเจ้าทำเลฝั่งตรงข้าม โดยเฉพาะพื้นที่ริมคลองยังจะสร้างบรรยากาศย้อนยุคกรุงเทพฯในภาพเวนิซตะวันออก  พื้นที่ดังกล่าว หลังจากสิ้นสุดสัญญาเช่าจากบริษัทเชลล์ฯ กลางปีนี้  คาดว่าจะเข้าทำการรื้อย้ายคลังน้ำมันในช่วงกลางปี 2554 เพื่อปรับพื้นที่รองรับการพัฒนาต่อไป โดยคาดว่าถ้ามีการลงทุนก่อสร้างเต็มโครงการจะต้องใช้งบประมาณถึง 58,386 ล้านบาท (FAR 1:4) การวิเคราะห์ความคุ้มค่าผลตอบแทนทางเศรษฐกิจ Financial Internal Rat of Return และมีมูลค่า 95,054 ล้านบาท กรณี (FAR 1:8)

ทั้งนี้จากผลการศึกษาได้กำหนดพื้นที่พัฒนาไว้ 4 โซนประกอบด้วย 1. พื้นที่ มิกซ์ยูดโซน หรือคอมเพล็กซ์พลาซาในสัดส่วน ประมาณ 21 % 2. พื้นที่ เชิงพาณิชย์ในสัดส่วน 32 % 3.พื้นที่อาคารสำนักงานในสัดส่วน 33 %และ4. พื้นที่ สำหรับที่พักอาศัยอีก 14 %

ส่วนแนวทางในการดำเนินการนั้นจะมีการตั้งบริษัทพัฒนาที่ดินโดย ร.ฟ.ท.จะเป็นผู้ถือหุ้นทั้งหมดแล้วโอนสิทธิการเช่าทั้งหมด มาให้บริษัทลูก ที่อาจใช้ชื่อว่า บริษัทพัฒนาที่ดินสถานีแม่น้ำ จำกัด ที่จะทำหน้าที่ในการดูแลสิทธิประโยชน์ ในการพัฒนาที่ดิน รวมถึงสิทธิ์ในการเช่าระยะยาว และเป็นผู้วางแผนแม่บทในการพัฒนา แต่ก็มีข้อเสียหลายประการทั้งต้องมีทุนในการดำเนินการในระยะแรก ที่ต้องมีการพัฒนาด้านสาธารณูปโภคในช่วง 3 ปีแรก ถือเป็นความเสี่ยงที่ ร.ฟ.ท.ไม่เคยดำเนินการมาก่อน

หรือกรณีการให้สิทธิสัมปทานที่ดินทั้งหมดกับผู้ลงทุนซึ่งจะเป็นสัญญาเช่าระยะยาว 30 ปี ก็จะทำให้ ร.ฟ.ท.ลดความเสี่ยงและมีรายได้ที่แน่นอนเมื่อสิ้นสุดสัญญา สิ่งปลูกสร้างตกเป็นของ ร.ฟ.ท. อีกทั้งการบริหารจัดการไม่ซับซ้อน โดยทำหน้าที่เพียงวางแผนแม่บทในการพัฒนาเท่านั้น

ส่วนผลการศึกษาความเป็นไปได้ในการลงทุนหรือการวัดผลตอบแทนทางการเงินนั้นพบว่ามี 4  แนวทาง โดยแนวทางแรก มีค่าก่อสร้างงานสาธารณูปโภค 380 ล้านบาท ค่าก่อสร้างคอมเพล็กซ์พลาซา 20,620 ล้านบาท ศูนย์ธุรกิจ 16,898 ล้านบาท  ออฟฟิศ 14,487 ล้านบาท และที่พักอาศัย 6001 ล้านบาท  อัตราผลตอบแทนโครงการ 18.97% มูลค่าปัจจุบันของผลตอบแทน 22,889 ล้านบาทผลตอบแทนจากค่าเช่า 30 ปี มูลค่าประมาณ 3,098 ล้านบาท(คิดที่ 2.65% ต่อปี ปรับขึ้นปีละ 5%) ผลตอบแทนของราคาที่ดินเมื่อครบ 30 ปีเท่ากับ 3,988 ล้านบาท

แนวทางเลือกที่ 2 ค่าก่อสร้างสาธารณูปโภค 380 ล้านบาท ค่าก่อสร้างคอมเพล็กซ์พลาซา 20,620 ล้านบาท ศูนย์ธุรกิจ 20,618 ล้านบาท ออฟฟิศ 31,648 ล้านบาท และที่พักอาศัย 21,788 ล้านบาท อัตราผลตอบแทนโครงการ 16.64% มูลค่าปัจจุบันของผลตอบแทน 18,194 ล้านบาท ผลตอบแทนจากค่าเช่า 30 ปี มูลค่าประมาณ 3,098 ล้านบาท (คิดที่ 2.65% ต่อปี ปรับขึ้นปีละ 5%) ผลตอบแทนของราคาที่ดินเมื่อครบ 30 ปี เท่ากับ 3,988 ล้านบาท

3. ค่าก่อสร้างสาธารณูปโภค 380 ล้านบาท คอมเพล็กซ์ พลาซา 20,620 ล้านบาท ศูนย์ธุรกิจ 16,898 ล้านบาท ออฟฟิศ 14,487 ล้านบาท และที่พักอาศัย 6,001 ล้านบาท อัตราผลตอบแทนโครงการ 18.97% มูลค่าปัจจุบันของผลตอบแทน 135,306 ล้านบาท ผลตอบแทนจากค่าเช่า 30 ปี มูลค่าประมาณ 6,171 ล้านบาท (คิดที่ 2.65% ต่อปี ปรับขึ้นปีละ 5%)ผลตอบแทนของราคาที่ดินเมื่อครบ 30 ปี เท่ากับ 3,988 ล้านบาท

และแนวทางเลือกที่ 4 ค่าก่อสร้างสาธารณูปโภค 380 ล้านบาท คอมเพล็กซ์ พลาซา 20,620 ล้านบาท ศูนย์ธุรกิจ 20,618 ล้านบาท ออฟฟิศ 31,648 ล้านบาท และที่พักอาศัย 21,788 ล้านบาท
อัตราผลตอบแทนโครงการ 16.64% มูลค่าปัจจุบันของผลตอบแทนโครงการ 157,660 ล้านบาท ผลตอบแทนจากค่าเช่า 30 ปีมูลค่าประมาณ 6,171 ล้านบาท(คิดที่ 2.65% ต่อปี ปรับขึ้นปีละ 5%) ผลตอบแทนของราคาที่ดินเมื่อครบ 30 ปีเท่ากับ 3,988 ล้านบาท

ทั้ง 4 ทางเลือกยังไม่สรุปได้ในตอนนี้เนื่องจากกำลังอยู่ระหว่างการให้ สจล.ทำการศึกษาและออกแบบความเหมาะสมเป็นระยะเวลา 1 ปีโดยนำเสนอรายละเอียดให้คณะกรรมการการรถไฟฯพิจารณาอีกครั้งเพื่อสรุปแนวทางการพัฒนาที่ชัดเจนต่อไปโดยตามแผนต้องการเปิดให้บริการอย่างเป็นทางการในปี 2557

 
ที่มา ฐานเศรษฐกิจ 21/06/2553